Bezpieczna sprzedaż mieszkania zaczyna się od dobrze przygotowanej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, ponieważ to ona wyznacza reguły całej transakcji. To dokument, który zabezpiecza interesy kupującego i sprzedającego, a jednocześnie stanowi ważny krok do finalizacji transakcji.
Jednak wiele osób nie do końca rozumie, co taka umowa powinna zawierać i na co należy uważać, aby nie narazić się na ryzyko finansowe czy prawne. W tym artykule, przygotowanym przez ekspertów z Advestor Premium House – agencji nieruchomości premium w Poznaniu, wyjaśniamy wszystkie najważniejsze kwestie.
Dowiesz się, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa przedwstępna, jakie elementy są obowiązkowe, jakie błędy popełniają najczęściej strony i jak się przed nimi uchronić.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna to rodzaj porozumienia, w którym obie strony – sprzedający i kupujący – zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (ostatecznej) dotyczącej sprzedaży nieruchomości.
Po co podpisuje się umowę przedwstępną?
- zabezpiecza interesy obu stron transakcji,
- daje czas na skompletowanie dokumentów, kredytu, wycen,
- pozwala ustalić warunki, zanim nastąpi podpisanie aktu notarialnego.
Ciekawostka:
Choć w Polsce umowa przedwstępna może mieć formę zwykłej pisemne umowyj, w przypadku nieruchomości premium często rekomenduje się formę aktu notarialnego. Daje ona znacznie silniejsze zabezpieczenie prawne, zwłaszcza przy dużych kwotach.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Dobrze sporządzona umowa przedwstępna musi być precyzyjna i zabezpieczać interesy obu stron transakcji. Oto elementy, które powinny się w niej znaleźć:
Dane stron
Każda umowa przedwstępna musi zawierać dokładne dane sprzedającego i kupującego. Chodzi przede wszystkim o imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL lub NIP oraz informacje z dowodu tożsamości. To podstawowe informacje, bez których dokument nie będzie miał mocy prawnej.
Dokładny opis nieruchomości
Kolejnym kluczowym elementem jest szczegółowy opis nieruchomości, której sprzedaż jest przedmiotem umowy. Należy wskazać jej dokładny adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię oraz rodzaj lokalu – czy jest to mieszkanie, dom, czy działka. Warto także określić informacje o udziałach w gruncie lub częściach wspólnych budynku.
Cena sprzedaży i sposób zapłaty
Bardzo istotna jest część dotycząca ceny sprzedaży i sposobu jej zapłaty. Powinna zawierać całkowitą kwotę transakcji, harmonogram płatności oraz informację, czy środki zostaną przekazane przelewem czy gotówką. Na tym etapie strony ustalają również, czy wpłacona zostanie zaliczka lub zadatek oraz w jakiej wysokości.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
W umowie przedwstępnej musi znaleźć się termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu notarialnego. Warto wpisać konkretną datę, a jeśli podpisanie umowy zależy np. od uzyskania kredytu hipotecznego, należy to jasno określić w treści dokumentu.
Oświadczenia stron
Standardowym elementem są również oświadczenia stron. Sprzedający powinien zapewnić, że nieruchomość nie jest obciążona zaległościami podatkowymi i że żadna osoba trzecia nie ma do niej prawnych roszczeń. To bardzo ważne zabezpieczenie dla kupującego przed ewentualnymi problemami w przyszłości.
Kary umowne
Na koniec warto określić kary umowne na wypadek, gdyby którakolwiek ze stron wycofała się z transakcji. Jasne wskazanie konsekwencji takiej sytuacji zmniejsza ryzyko sporów i daje obu stronom poczucie bezpieczeństwa.
Zadatek a zaliczka – czym się różnią i które rozwiązanie wybrać?
To jedno z najczęstszych pytań naszych klientów w Advestor Premium House. Choć wiele osób używa tych pojęć zamiennie, mają one zupełnie inne skutki prawne.
Zadatek
- Jeśli transakcja dochodzi do skutku – zadatek wlicza się w cenę.
- Jeśli kupujący rezygnuje – sprzedający zatrzymuje zadatek.
- Jeśli sprzedający rezygnuje – musi zwrócić dwukrotność zadatku.
Zaliczka
- W razie niedojścia transakcji do skutku – podlega zwrotowi w pełnej wysokości.
- Nie jest formą zabezpieczenia transakcji.
Cytat eksperta Advestor Premium House:
„Przy każdym zakupie nieruchomości, a szczególnie na rynku premium zawsze rekomendujemy zadatek zamiast zaliczki. – to zwiększa bezpieczeństwo transakcji.”
Na co uważać podpisując umowę przedwstępną?
- Brak szczegółów
Opisy w stylu „mieszkanie na Winogradach” to za mało. Należy wskazać numer KW, powierzchnię i pełne dane.
- Nieprecyzyjne terminy
„Umowa zostanie zawarta w przyszłości” – to za ogólnikowe. Lepiej wpisać konkretną datę.
- Brak informacji o konsekwencjach niewywiązania się
Umowa musi jasno określać, co dzieje się w razie wycofania się jednej ze stron.
- Brak zapisu o karach umownych
To ważne zwłaszcza przy dużych transakcjach premium.
- Forma pisemna zamiast aktu notarialnego
Przy nieruchomościach o dużej wartości warto sporządzić umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna w Poznaniu – co warto wiedzieć lokalnie?
Poznański rynek nieruchomości ma swoje specyfiki. Ceny rosną dynamicznie, a atrakcyjne lokalizacje, takie jak Jeżyce, Winogrady czy Rataje, szybko znajdują nabywców. Przy transakcjach premium szczególnie ważna jest bezpieczna umowa przedwstępna.
Dlaczego?
- Dynamiczny rynek sprawia, że zwłoka może oznaczać utratę okazji.
- Banki coraz częściej wymagają umowy przedwstępnej do wniosku kredytowego.
- Przy wysokich cenach bezpieczeństwo transakcji jest kluczowe.
Jak wygląda proces od umowy przedwstępnej do aktu notarialnego?
To pytanie słyszymy bardzo często w Advestor Premium House.
Krok po kroku:
- Strony podpisują umowę przedwstępną.
- Kupujący załatwia formalności (kredyt, wycena, dokumenty).
- Sprzedający przygotowuje dokumenty (KW, brak zaległości, zaświadczenia).
- Strony umawiają się na akt notarialny.
- Dochodzi do podpisania umowy przyrzeczonej.
- Kupujący płaci resztę ceny.
- Notariusz zgłasza zmianę właściciela do księgi wieczystej.
Najczęstsze pytania o umowę przedwstępną
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie musi, ale przy nieruchomościach premium zdecydowanie warto. Tylko akt notarialny daje możliwość dochodzenia przeniesienia własności przed sądem.
Ile powinien wynosić zadatek?
Zwykle 5-10% wartości nieruchomości. Przy transakcjach premium zdarza się 15% lub więcej.
Czy mogę zrezygnować po podpisaniu umowy przedwstępnej?
Tak, ale mogą Cię wtedy obowiązywać kary umowne lub utrata zadatku.
Co się dzieje, jeśli kupujący nie dostanie kredytu?
Warto zawrzeć w umowie klauzulę, że jej obowiązywanie zależy od uzyskania finansowania.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to niezwykle ważny dokument, który chroni interesy obu stron. Warto ją przygotować dokładnie i unikać ogólników. W przypadku nieruchomości premium w Poznaniu rekomendujemy korzystanie z pomocy profesjonalistów – zarówno pośredników, jak i prawników.
Chcesz mieć pewność, że Twoja umowa przedwstępna będzie bezpieczna i dobrze przygotowana? A może masz wątpliwości co do zapisów w dokumencie, który właśnie masz podpisać?
📩 Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci przejść przez każdy etap transakcji bez stresu i zbędnych kosztów.
@agnieszka_glowacka_advestor | 512-566-979
Agnieszka Głowacka – Advestor Premium House Poznań
