Błąd w księdze wieczystej. Jak go poprawić przed sprzedażą nieruchomości?

Nieprawidłowa powierzchnia nieruchomości, nieaktualne dane, problem dotyczący właściciela czy wpis, który nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu… błąd w księdze wieczystej może mieć różny charakter, dlatego nie każdy poprawia się w ten sam sposób.

Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości, warto sprawdzić KW jeszcze przed opublikowaniem oferty. Dzięki temu masz czas na wyjaśnienie ewentualnych niezgodności, zanim pojawi się kupujący, rozpocznie się proces kredytowy i zostanie ustalony termin aktu notarialnego.

Błąd w księdze wieczystej. Najpierw ustal, czego dotyczy

Pierwszym krokiem jest dokładne sprawdzenie aktualnej treści księgi wieczystej.

Zwróć uwagę na wszystkie jej działy:

Dział I – oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością,
Dział II – właściciel lub właściciele nieruchomości,
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia,
Dział IV – hipoteki.

To ważne, ponieważ czym innym będzie niezgodność w danych opisujących nieruchomość, a czym innym sytuacja, w której KW wskazuje niewłaściwego właściciela lub zawiera wpis dotyczący prawa, które według właściciela nie powinno już istnieć.

Od rodzaju problemu zależy sposób jego rozwiązania.

Błąd w Dziale I. Dane dotyczące nieruchomości

Nieprawidłowość może dotyczyć danych opisujących samą nieruchomość, na przykład jej oznaczenia lub powierzchni.

W takiej sytuacji trzeba przede wszystkim sprawdzić, skąd wynika rozbieżność i jakie dokumenty potwierdzają prawidłowe dane.

Przepisy przewidują możliwość sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie odpowiednich danych ewidencyjnych. Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każda różnica w Dziale I jest zwykłą literówką.

Najpierw trzeba ustalić jej przyczynę.

Błąd dotyczący właściciela nieruchomości

Znacznie większej uwagi wymaga niezgodność w Dziale II.

Jeżeli osoba planująca sprzedaż nie jest ujawniona jako właściciel albo informacje dotyczące właścicieli lub udziałów nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu, sytuację należy wyjaśnić przed przygotowaniem transakcji.

Czasami prawidłowy stan można wykazać odpowiednim dokumentem, na przykład aktem notarialnym, dokumentami dotyczącymi dziedziczenia czy orzeczeniem sądu.

Jeżeli jednak istnieje rzeczywisty spór dotyczący tego, komu przysługuje prawo do nieruchomości, problem może wymagać postępowania sądowego, a nie tylko złożenia standardowego wniosku o zmianę wpisu.

Nieaktualna hipoteka lub inny wpis w KW

Nie każda informacja znajdująca się w księdze oznacza błąd.

Dobrym przykładem jest hipoteka. Nawet jeżeli zobowiązanie zostało spłacone, trzeba sprawdzić, czy zostały spełnione warunki potrzebne do wykreślenia hipoteki i czy odpowiedni wniosek został złożony.

Podobnie należy podejść do wpisów znajdujących się w Dziale III.

Jeżeli właściciel uważa, że określone prawo, roszczenie lub ograniczenie nie powinno już znajdować się w KW, najpierw należy ustalić podstawę jego wpisu oraz dokument pozwalający na ewentualną zmianę lub wykreślenie.

Niezgodność KW z rzeczywistym stanem prawnym

Nie każdy problem można rozwiązać poprzez proste sprostowanie.

Jeżeli stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, zastosowanie mogą mieć przepisy dotyczące uzgodnienia treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Dotyczy to między innymi sytuacji, w których określone prawo nie zostało wpisane, zostało wpisane błędnie albo nieruchomość jest obciążona wpisem prawa, które w rzeczywistości nie istnieje.

W bardziej skomplikowanych przypadkach konieczne może być postępowanie sądowe. Taka sytuacja wymaga już indywidualnej analizy prawnej.

Jak poprawić księgę wieczystą?

Jeżeli sytuacja pozwala na dokonanie zmiany na podstawie odpowiednich dokumentów, jednym z podstawowych formularzy wykorzystywanych w postępowaniu wieczystoksięgowym jest KW-WPIS – Wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Proces może wyglądać następująco:

1. Sprawdź aktualną treść KW i dokładnie określ, którego wpisu dotyczy problem.
2. Ustal przyczynę niezgodności oraz prawidłową treść wpisu.
3. Przygotuj dokumenty, które mogą stanowić podstawę dokonania zmiany.
4. Wnieś odpowiednią opłatę sądową i dołącz znak opłaty skarbowej do wniosku. 
5. Złóż właściwy wniosek do Sądu Rejonowego – Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego dla położenia nieruchomości. I monitoruj dalszy przebieg sprawy. 

Dokumenty potrzebne do zmiany wpisu zależą od tego, czego dotyczy błąd w księdze wieczystej, dlatego nie istnieje jeden zestaw załączników odpowiedni dla każdej sytuacji.

Ile kosztuje poprawienie księgi wieczystej?

Koszt zależy od rodzaju zmiany.

Przykładowo wniosek o sprostowanie Działu I-O księgi wieczystej podlega opłacie stałej w wysokości 100 zł.

W przypadku innych wpisów, zmian lub wykreśleń wysokość opłaty może być inna, dlatego przed złożeniem wniosku warto ustalić właściwą podstawę i aktualną opłatę dla konkretnej czynności.

Nie warto więc przyjmować, że każde „poprawienie KW” kosztuje tyle samo.

Wzmianka w księdze po złożeniu wniosku

Po złożeniu wniosku dotyczącego księgi może pojawić się w niej wzmianka, która informuje osoby przeglądające KW o toczącym się postępowaniu mogącym wpłynąć na jej treść.

Ma to szczególne znaczenie podczas sprzedaży.

Kupujący, jego agent, notariusz czy bank mogą zwrócić uwagę na wzmiankę i chcieć ustalić, czego dotyczy oraz jaki może być rezultat postępowania.

Dlatego jeżeli w KW znajduje się wzmianka, warto od początku wiedzieć, jak ją wyjaśnić i posiadać dokumentację dotyczącą złożonego wniosku.

Czy można sprzedać nieruchomość z błędem w księdze wieczystej?

Nie każda nieścisłość automatycznie uniemożliwia sprzedaż. Znaczenie ma przede wszystkim jej charakter.

Czym innym jest nieaktualna informacja, którą można skorygować na podstawie odpowiedniego dokumentu, a czym innym niezgodność dotycząca właściciela lub rzeczywisty spór o prawo do nieruchomości.

Poważniejsze rozbieżności mogą utrudnić przygotowanie aktu notarialnego, wpłynąć na decyzję kupującego lub proces uzyskiwania kredytu.

Dlatego znacznie bezpieczniej jest sprawdzić i uporządkować księgę wieczystą przed rozpoczęciem sprzedaży, zamiast odkrywać problem po znalezieniu zdecydowanego kupującego.

Sprawdzenie KW przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż

Weryfikacja księgi wieczystej powinna być jednym z pierwszych etapów przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Pozwala odpowiednio wcześnie zauważyć rozbieżności, zgromadzić potrzebne dokumenty i (jeżeli będzie to konieczne) rozpocząć procedurę zmiany wpisu.

Nie da się przy tym wskazać jednego terminu, w którym każdy błąd w księdze wieczystej zostanie poprawiony. Czas zależy od rodzaju sprawy, kompletności dokumentacji oraz postępowania właściwego sądu.

To kolejny powód, dla którego nie warto odkładać sprawdzenia KW do momentu podpisywania umowy.

Biuro nieruchomości w Poznaniu. Dokumenty sprawdzamy przed rozpoczęciem sprzedaży

Jako biuro nieruchomości w Poznaniu z 10-letnim doświadczeniem wiemy, że przygotowanie nieruchomości do sprzedaży nie zaczyna się od wykonania zdjęć i publikacji ogłoszenia.

Przez ostatnią dekadę uczestniczyliśmy w transakcjach dotyczących różnych nieruchomości na poznańskim rynku, dlatego jednym z ważnych etapów naszej pracy jest odpowiednio wczesne uporządkowanie procesu i dokumentacji potrzebnej do sprzedaży.

Jeżeli podczas przygotowania nieruchomości pojawia się rozbieżność w księdze wieczystej, możemy zwrócić na nią uwagę jeszcze przed wejściem oferty na rynek i ustalić, jakie kolejne działania należy podjąć.

Nie zastępujemy przy tym notariusza czy prawnika. Jeżeli problem wymaga indywidualnej analizy prawnej albo postępowania sądowego, odpowiednio wcześnie kierujemy sprawę do właściwego specjalisty.

Dzięki temu kwestie formalne nie muszą być zaskoczeniem dopiero wtedy, gdy przy stole znajduje się już zdecydowany kupujący.

FAQ. Błąd w księdze wieczystej