Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym to sytuacja, która jeszcze kilka lat temu budziła obawy i liczne pytania. Dziś – w dobie stabilizującego się rynku, wzrostu mobilności zawodowej i rosnącej świadomości finansowej Polaków – jest to zupełnie normalna i bezpieczna procedura, jeśli przeprowadza się ją krok po kroku, zgodnie z obowiązującymi przepisami i z pomocą doświadczonej agencji nieruchomości.
W tym poradniku wyjaśniamy, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w praktyce:
- jakie kroki trzeba podjąć,
- jakie dokumenty przygotować,
- jak wygląda rozliczenie z bankiem i nabywcą,
- oraz jakie błędy popełniane są najczęściej przez sprzedających.
Dowiesz się także, czy w 2025 roku sprzedaż mieszkania z hipoteką może być korzystna finansowo, i w jakich sytuacjach warto ją rozważyć.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Tak – można.
To jedno z najczęściej zadawanych pytań wśród właścicieli nieruchomości, którzy rozważają sprzedaż, mimo że wciąż spłacają kredyt.
Hipoteka nie blokuje sprzedaży – stanowi jedynie zabezpieczenie banku, a więc informację wpisaną w księdze wieczystej, że do czasu spłaty długu bank ma prawo do tej nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że:
- sprzedający spłaca pozostałą część kredytu ze środków uzyskanych od kupującego,
- po spłacie bank wydaje tzw. list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
- a nabywca otrzymuje nieruchomość wolną od obciążeń.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku
Aby cały proces przebiegł bezpiecznie i sprawnie, warto trzymać się sprawdzonej sekwencji działań.
Sprawdzenie salda kredytu
Pierwszym krokiem jest kontakt z bankiem, w którym spłacany jest kredyt. Należy poprosić o:
- zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia,
- informację o numerze rachunku technicznego do wcześniejszej spłaty,
- oraz zgodę banku na sprzedaż nieruchomości (jeśli wymagana).
Zaświadczenie to ma zwykle ważność 30 dni.
Wycena i analiza sytuacji finansowej
Kolejny etap to porównanie wartości rynkowej mieszkania z wysokością zadłużenia.
Jeśli wartość mieszkania przewyższa saldo kredytu – nadwyżka trafi do sprzedającego po spłacie.
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
Nawet przy sprzedaży z kredytem, prezentacja nieruchomości ma kluczowe znaczenie.
Advestor Premium House oferuje usługi, które zwiększają atrakcyjność oferty:
- home staging,
- profesjonalne zdjęcia i video,
- kampanie reklamowe w segmencie premium,
- Dni Otwarte z potencjalnymi kupującymi.
Dobrze zaprezentowana nieruchomość z hipoteką potrafi znaleźć nabywcę dużo szybciej.
Zawarcie umowy przedwstępnej
Po znalezieniu kupca następuje podpisanie umowy przedwstępnej (notarialnej).
W dokumencie należy precyzyjnie opisać:
- kwotę sprzedaży,
- numer rachunku technicznego banku, na który kupujący wpłaca część środków,
- termin spłaty kredytu i wydania nieruchomości,
- oraz sposób przekazania pozostałych pieniędzy sprzedającemu.
Kupujący wpłaca środki w dwóch częściach:
- Kwotę odpowiadającą saldu kredytu – bezpośrednio na rachunek banku.
- Resztę – na konto sprzedającego (lub depozyt notarialny).
Spłata kredytu i list mazalny
Po zaksięgowaniu przelewu bank wystawia list mazalny, czyli dokument potwierdzający całkowitą spłatę kredytu i wyrażający zgodę na wykreślenie hipoteki.
To kluczowy etap.
List mazalny przekazywany jest notariuszowi lub nabywcy, który składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (dział IV).
Umowa sprzedaży i przekazanie mieszkania
Finalizacja transakcji odbywa się u notariusza.
W tym momencie:
- sprzedający otrzymuje pozostałą część ceny,
- kupujący uzyskuje prawo własności,
- notariusz składa wniosek do sądu o zmianę wpisów w księdze wieczystej.
Z pomocą doświadczonego pośrednika, cała procedura – od decyzji kupującego do aktu – trwa zwykle 4–8 tygodni.
Jak wygląda rozliczenie z bankiem?
Bank spłacany jest zawsze w pierwszej kolejności – to zasada chroniąca zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Przykład:
Saldo kredytu – 320 000 zł
Cena sprzedaży – 600 000 zł
Kupujący przelewa:
- 320 000 zł do banku,
- 280 000 zł do sprzedającego.
Po potwierdzeniu spłaty bank wystawia list mazalny, a hipoteka zostaje wykreślona.
Jakie dokumenty będą potrzebne przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
Przygotuj:
- akt notarialny potwierdzający własność,
- numer księgi wieczystej,
- zaświadczenie z banku o saldzie kredytu i numerze rachunku do spłaty,
- list mazalny (po spłacie),
- zaświadczenia o braku zaległości w opłatach (czynsz, prąd, gaz, podatek),
- dowód osobisty,
- protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazaniu mieszkania.
Profesjonalna agencja nieruchomości, taka jak Advestor Premium House, pomoże Ci zgromadzić komplet dokumentów i uniknąć opóźnień w procesie notarialnym.
Podatki przy sprzedaży mieszkania z kredytem
Jeśli mieszkanie było Twoją własnością dłużej niż 5 lat podatkowych, nie zapłacisz podatku dochodowego (PIT-39).
Jeśli krócej – możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki ze sprzedaży na nową nieruchomość w ciągu 3 lat.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w 2025 roku jest w pełni możliwa i coraz powszechniejsza.
Dzięki profesjonalnemu podejściu i wsparciu ekspertów proces ten może przebiec sprawnie, bezpiecznie i z maksymalnym zyskiem.
Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem, nie musisz robić tego sam.
Skontaktuj się z nami – przygotujemy plan działania, wycenę i zajmiemy się formalnościami, abyś mógł skupić się na kolejnych celach życiowych.
Agnieszka Głowacka
Advestor Premium House
tel. +48 512566979
[email protected]
Koniecznie SUBSKRYBUJ nasz kanał na YouTube i zerknij do nas na social media – zobacz jak pracujemy na co dzień:
Youtube
Facebook
Instagram
