Sprzedaż mieszkania to dla wielu osób jedna z największych transakcji w życiu. Nic więc dziwnego, że pojawia się pytanie: jak mieć pewność, że wszystko przebiegnie bezpiecznie, a pieniądze trafią na konto zgodnie z ustaleniami?
Dobra transakcja to nie tylko podpis u notariusza, ale również odpowiednie zabezpieczenia, które chronią zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze i najczęściej stosowane sposoby zabezpieczenia sprzedaży mieszkania.
Depozyt notarialny to najbezpieczniejsze rozwiązanie
Jednym z najbardziej komfortowych sposobów zabezpieczenia płatności jest depozyt notarialny.
W praktyce wygląda to tak:
- kupujący wpłaca pieniądze na specjalne konto depozytowe notariusza,
- notariusz przelewa środki sprzedającemu dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.
To rozwiązanie daje obu stronom poczucie bezpieczeństwa:
- kupujący ma pewność, że pieniądze nie „znikną” przed podpisaniem umowy,
- sprzedający wie, że środki są już zabezpieczone i gotowe do wypłaty.
Depozyt notarialny jest często wybierany przy transakcjach premium oraz wtedy, gdy strony chcą uniknąć ryzyka.
Umowa przedwstępna z zadatkiem
Drugim bardzo popularnym zabezpieczeniem jest umowa przedwstępna z zadatkiem, najlepiej podpisana w formie aktu notarialnego.
Zadatek pełni ważną funkcję:
- jeśli kupujący wycofa się bez uzasadnienia, zadatek przepada na rzecz sprzedającego,
- jeśli to sprzedający zrezygnuje, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Dzięki temu obie strony traktują ustalenia poważnie, a transakcja staje się bardziej przewidywalna.
Akt notarialny z rygorem egzekucji (art. 777 KPC)
To rozwiązanie jest mniej znane, ale bardzo skuteczne.
W akcie notarialnym można zawrzeć zapis, że kupujący poddaje się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
Co to oznacza w praktyce?
Jeśli kupujący nie zapłaci w ustalonym terminie, sprzedający może szybciej dochodzić należności bez długiego procesu sądowego.
To zabezpieczenie stosuje się szczególnie wtedy, gdy płatność ma nastąpić po podpisaniu aktu.
Weryfikacja kupującego i źródła środków
Mimo wszystko bezpieczeństwo transakcji zaczyna się dużo wcześniej niż u notariusza.
Warto upewnić się:
- kto jest stroną transakcji (weryfikacja tożsamości),
- czy kupujący rzeczywiście dysponuje środkami,
- skąd pochodzi finansowanie, zwłaszcza przy płatności gotówkowej.
Profesjonalne biuro nieruchomości pomaga w selekcji klientów i ogranicza ryzyko przypadkowych lub nieprzygotowanych kupujących.
Przelew w obecności notariusza
Czasem strony wybierają prostsze rozwiązanie: przelew na konto sprzedającego następuje tuż przed podpisaniem aktu, najlepiej w obecności notariusza.
W takim wariancie kluczowe jest:
- aby środki zostały zaksięgowane przed podpisaniem umowy,
- aby przelew był natychmiastowy (np. w tym samym banku).
To rozwiązanie wymaga dobrej organizacji, ale bywa również stosowane w praktyce.
Zabezpieczenie hipoteczne
W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest również ustanowienie hipoteki na rzecz sprzedającego do momentu otrzymania pełnej zapłaty.
To rozwiązanie stosuje się rzadziej, ale może być pomocne, gdy płatność jest rozłożona w czasie lub istnieją dodatkowe ustalenia między stronami.
Najczęściej zadawane pytania
Czy depozyt notarialny jest obowiązkowy przy sprzedaży mieszkania?
Nie, depozyt notarialny nie jest obowiązkowy. To dodatkowe zabezpieczenie, które strony mogą zastosować dobrowolnie. Jest szczególnie polecany przy transakcjach o wysokiej wartości lub wtedy, gdy strony chcą maksymalnego bezpieczeństwa płatności.
Co jest bezpieczniejsze: zadatek czy zaliczka?
Z punktu widzenia zabezpieczenia transakcji zdecydowanie silniejszą formą jest zadatek. Jeśli kupujący się wycofa bez uzasadnienia, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Zaliczka natomiast podlega zwrotowi, co nie daje takiego poziomu ochrony.
Czy akt notarialny z art. 777 KPC naprawdę przyspiesza odzyskanie pieniędzy?
Tak. Zapis o poddaniu się egzekucji pozwala sprzedającemu szybciej dochodzić zapłaty, bez konieczności przechodzenia pełnego postępowania sądowego. To jedno z najmocniejszych zabezpieczeń stosowanych przy odroczonych płatnościach.
Czy można podpisać akt notarialny bez otrzymania pieniędzy?
Można, ale tylko przy zastosowaniu odpowiednich zabezpieczeń. Najbezpieczniej jest doprowadzić do sytuacji, w której środki są zaksięgowane przed podpisaniem aktu albo zabezpieczone przez notariusza.
Co w sytuacji, gdy mieszkanie ma hipotekę?
Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa. Należy wcześniej uzyskać z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia i warunkach spłaty. Często część środków z transakcji trafia bezpośrednio na rachunek banku, a pozostała kwota do sprzedającego.
Podsumowanie
Jak widać, bezpieczna sprzedaż mieszkania to nie jeden dokument czy jedno rozwiązanie, ale cały zestaw decyzji: wybór odpowiedniej formy zabezpieczenia, właściwe zapisy w umowie, weryfikacja kupującego, koordynacja płatności oraz dopilnowanie szczegółów u notariusza.
W teorii wiele z tych elementów wydaje się prostych. W praktyce jednak to właśnie detale decydują o tym, czy transakcja przebiega spokojnie, czy pojawiają się niepotrzebne komplikacje.
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i chcesz mieć pewność, że wszystko zostanie przeprowadzone w sposób spokojny, uporządkowany i bezpieczny warto skonsultować się z profesjonalistami.
W Advestor Premium House pomagamy dobrać optymalne rozwiązania zabezpieczające, koordynujemy współpracę z notariuszem i bankiem oraz czuwamy nad całym procesem od pierwszej rozmowy aż do przekazania kluczy.
Skontaktuj się z nami, aby omówić swoją sytuację i dowiedzieć się, jakie rozwiązania będą najlepsze w Twoim przypadku.
Pamiętaj, że bezpieczeństwo transakcji zaczyna się od dobrej decyzji.
Agnieszka Głowacka
Advestor Premium House
tel. +48 512566979
[email protected]
Koniecznie SUBSKRYBUJ nasz kanał na YouTube i zerknij do nas na social media – zobacz jak pracujemy na co dzień:
