Zakup mieszkania z hipoteką to sytuacja, która bardzo często pojawia się na rynku nieruchomości. Wiele osób sprzedających mieszkanie spłaca jeszcze kredyt hipoteczny, dlatego w księdze wieczystej nieruchomości widnieje wpis dotyczący hipoteki.
Dla kupującego może to budzić wątpliwości i pytania dotyczące bezpieczeństwa transakcji. W praktyce jednak zakup mieszkania z hipoteką jest standardową procedurą, która przy odpowiednim przygotowaniu może zostać przeprowadzona w pełni bezpiecznie.
Kluczowe jest właściwe sprawdzenie dokumentów oraz prawidłowe przeprowadzenie całego procesu transakcyjnego. W takich sytuacjach dużą rolę odgrywa również biuro nieruchomości, które koordynuje sprzedaż i dba o bezpieczeństwo obu stron transakcji.
Zakup mieszkania z hipoteką. Co oznacza wpis w księdze wieczystej?
Pierwszym krokiem przy analizie mieszkania z hipoteką jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. To właśnie tam znajdują się informacje dotyczące zadłużenia oraz banku, który udzielił kredytu hipotecznego.
W dziale IV księgi wieczystej znajdują się wpisy dotyczące hipoteki. Zawierają one między innymi:
- nazwę banku, który udzielił kredytu
- wysokość hipoteki (ale nie wysokość pozostałej do spłaty kwoty kredytu)
- rodzaj zabezpieczenia kredytu
Warto pamiętać, że wysokość wpisanej hipoteki nie zawsze odpowiada aktualnej wysokości zadłużenia. W praktyce zadłużenie kredytowe jest prawie zawsze dużo niższe niż kwota wpisana w księdze wieczystej, ponieważ banki ustanawiają z reguły o 50% lub nawet 100% wyższe zabezpieczenie niż faktyczna kwota udzielonego kredytu.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z hipoteką. Rola banku sprzedającego
W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym bardzo ważnym dokumentem jest zaświadczenie z banku sprzedającego (tzw. promesa bankowa)
Dokument ten zawiera informacje dotyczące:
- aktualnego zadłużenia kredytowego
- numeru rachunku technicznego do spłaty kredytu
- zgody banku na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania
Na podstawie tego dokumentu możliwe jest odpowiednie zaplanowanie rozliczenia transakcji. W większości przypadków część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku, który udzielił kredytu, na specjalny rachunek techniczny do spłaty kredytu, z którego sprzedający nie może wypłacić środków, a pozostała kwota przekazywana jest sprzedającemu.
Takie rozwiązanie pozwala zabezpieczyć zarówno kupującego, jak i bank.
Jak wygląda zakup mieszkania z hipoteką krok po kroku?
Zakup mieszkania z hipoteką przebiega podobnie jak standardowa transakcja sprzedaży nieruchomości, jednak pojawia się w niej kilka dodatkowych elementów.
Proces najczęściej wygląda następująco:
- weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości
- uzyskanie zaświadczenia z banku o wysokości zadłużenia
- ustalenie sposobu rozliczenia transakcji
- podpisanie umowy sprzedaży u notariusza
- spłata kredytu hipotecznego z części ceny sprzedaży
- złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Po spłacie kredytu bank wydaje dokument potwierdzający możliwość wykreślenia hipoteki (tzw. list mazalny).
Na tej podstawie notariusz lub nowy właściciel składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki.
Dlaczego warto kupować mieszkanie z hipoteką przez biuro nieruchomości?
Transakcje związane z mieszkaniami obciążonymi kredytem hipotecznym wymagają bardzo dokładnej analizy dokumentów oraz odpowiedniego przygotowania umowy sprzedaży.
Biuro nieruchomości w takiej sytuacji pełni rolę koordynatora całego procesu. Do jego zadań należy między innymi:
- weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości
- analiza dokumentów bankowych
- kontakt z bankiem sprzedającego
- przygotowanie struktury rozliczenia transakcji
- dopilnowanie aby sprzedający zlecił całkowitą spłatę
- współpraca z kancelarią notarialną
- pomoc w wykreśleniu hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym
Dzięki temu kupujący ma pewność, że wszystkie formalności zostaną przeprowadzone w sposób prawidłowy i bezpieczny.
Na rynku nieruchomości, również w takich miastach jak Poznań, znaczna część mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym posiada jeszcze aktywny kredyt hipoteczny. Dlatego doświadczenie pośrednika w prowadzeniu takich transakcji ma duże znaczenie.
FAQ – zakup mieszkania z hipoteką
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?
Tak. Wiele mieszkań na rynku wtórnym jest obciążonych kredytem hipotecznym. Przy odpowiednim przygotowaniu transakcja jest w pełni bezpieczna.
Jak sprawdzić hipotekę mieszkania przed zakupem?
Hipotekę można sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości. Informacje o niej znajdują się w dziale IV księgi wieczystej. Dokładna analiza następuje natomiast po uzyskaniu aktualnych informacji z banku
Czy kupujący przejmuje kredyt sprzedającego?
Nie. W standardowej transakcji część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, co pozwala spłacić kredyt i wykreślić hipotekę.
Czy biuro nieruchomości pomaga przy zakupie mieszkania z hipoteką?
Tak. Biuro nieruchomości pomaga sprawdzić dokumenty, koordynuje kontakt z bankiem oraz przygotowuje bezpieczną strukturę transakcji, a także dopilnowuje aby wpis hipoteki został wykreślony
Podsumowanie
Zakup mieszkania z hipoteką jest bardzo częstą sytuacją na rynku nieruchomości i nie musi stanowić żadnego zagrożenia dla kupującego. Kluczowe jest jednak dokładne sprawdzenie dokumentów oraz właściwe przeprowadzenie całego procesu sprzedaży.
Najważniejsze kroki to weryfikacja księgi wieczystej, uzyskanie zaświadczenia z banku sprzedającego oraz odpowiednie zaplanowanie rozliczenia transakcji.
W wielu przypadkach pomoc biura nieruchomości znacząco ułatwia cały proces i pozwala przeprowadzić transakcję w sposób bezpieczny zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Agnieszka Głowacka
Advestor Premium House
