Wyobraź sobie taką sytuację, że planujesz sprzedaż mieszkania, a może właśnie faktycznie planujesz…?
Świetnie! Ten wpis na pewno będzie Tobie przydatny.
Podpowiemy Ci dzisiaj na co koniecznie MUSISZ zwrócić uwagę decydując się na współpracę z agentem nieruchomości.
Jest wiele rzeczy, które są bardzo istotne, ale te 3 w naszej opinii są najważniejsze.
Łap nasze tipy i nie daj się wprowadzić w błąd!
1. Jaki ma plan ma sprzedaż Twojej nieruchomości?
Podpisana przez obie strony umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości powinna być zawsze sporządzona na jasnych i przejrzystych dla obu stron warunkach. Między innymi dlatego, już na samym początku współpracy, należy zapytać agenta nieruchomości jak widzi, np. samo przygotowanie Twojej oferty. Mowa tu o materiałach marketingowych, które wykorzystywane są do promocji w internecie.
W zależności od obranej formy są to:
- zdjęcia oraz rzuty lokalu,
- wirtualny spacer,
- różnego rodzaju formaty video.
Jeśli kandydat na stanowisko agenta nieruchomości Twojej oferty zakomunikuje, że wszystkie materiały przygotuje samodzielnie, koniecznie dopytaj go o posiadany sprzęt. Jeżeli zdjęcia zrobi telefonem, tłumacząc że ma dobry aparat, to zacznij się zastanawiać. Nie bez znaczenia jest także moment i pora fotografowania. Pomysł przeprowadzenia sesji zdjęciowej na wstępnym spotkaniu, kiedy mieszkanie nie jest w żaden sposób przygotowane, z pewnością nie jest profesjonalne. Podpisana z takim agentem umowa pośrednictwa na wyłączność już na wstępie niesie za sobą ryzyko.
Umowa pośrednictwa – jakość usług ma znaczenie
Oczywiście jest spora grupa agentów nieruchomości, którzy przeszli rozmaite szkolenia fotografii wnętrz lub przynajmniej interesującą się tą tematyką. Takie osoby posiadają w miarę dobry sprzęt i być może w ramach oszczędności sami przygotowują materiały promocyjne – takie podejście jest w zasadzie ok. Jako doświadczone biuro nieruchomości Poznań doskonale wiemy, że doświadczenie i umiejętności w tym zakresie zawsze są kwestią indywidualną.
Aby mieć pewność. co do jakości świadczonych usług, warto postawić na sprawdzone rozwiązania, dzięki którym umowa z pośrednikiem nieruchomości będzie dobrze rokująca. Na przykład my, jak i spora część agentów z naszej branży, stawiamy na współpracę ze specjalistami z dziedziny fotografii, którzy zapewniają najwyższy, akceptowalny dla nas poziom. Czas, doświadczenie oraz umiejętności w tym zakresie są dla nas kluczowe. Jesteśmy pewni, że sesja zdjęciowa po uprzednim przygotowaniu przez nas domu czy mieszkania to zadanie dla fotografa z określoną specjalizacją, której przeciętny agent nieruchomości nie ma szans samodzielnie wypracować.
Wirtualne spacery i ujęcia z drona
Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości może obejmować również inne działania, które obiecał wykonać agent. Mowa tu o wirtualnych spacerach i ujęciach z drona. Tylko najlepszy sprzęt w rękach specjalisty jest w stanie zrobić efekt WOW. Właśnie dlatego nasze biuro korzysta ze wsparcia eksperta w tym obszarze. Rzuty wykonuje dla nas architekt na podstawie dostarczonych rysunków projektowych lub odwzorowanego układu powierzchni. Przygotowana przez nas oferta na wyłączność obejmuje także Home Standing, czyli przygotowanie wnętrza do sesji zdjęciowej. Pracujące u nas agentki nieruchomości mają w tym spore kompetencje i czują ten temat!
Jeżeli Twój agent nieruchomości nie ma pomysłu na to, jak wydobyć z wnętrza wizualny potencjał, np. poprzez niewielkie zmiany lub dekoracje, to również nie świadczy o nim najlepiej.
Profesjonalne nagrania video
Doświadczony agent nieruchomości powinien także umieć przygotować, a następnie obrobić materiały na krótkie video, które służą do promocji w Social Mediach. Ze względu na format można oczywiście wykonać je telefonem podczas sesji zdjęciowej. Większe projekty wideo wymagają jednak profesjonalnego podejścia. My stawiamy w tym obszarze na specjalistów od nagrywania filmów oraz ich montażu. Ten aspekt również obejmuje przygotowywana przez nas umowa pośrednictwa.
Umowa z pośrednikiem nieruchomości – zapytaj o obsługiwane kanały
Dalsza kwestia związana jest z marketingiem przygotowanej oferty. Koniecznie zapytaj agenta nieruchomości:
- na jakich portalach publikuje oferty,
- jak często odświeża wstawione ogłoszenia,
- czy dba o dobrą widoczność publikowanych ofert.
Oczywiście każdy agent nieruchomości powie, że jego oferty wypromowane są zawsze na najwyższe pozycje na portalach. Radzimy jednak zerknąć na jego stronę www. Przy niewielkim researchu można się dowiedzieć jak przygotowuje oferty, a także jak prezentują się na tle konkurencji. Zanim umowa z pośrednikiem nieruchomości zostanie podpisana, spróbuj ocenić jego działania. Łatwo można to zrobić: wystarczy wyszukać daną nieruchomość na portalach internetowych. Jeśli nie jest ona widoczna najdalej na 2-3 stronach po wpisaniu przybliżonej lokalizacji, wtedy marketing w przypadku tego specjalisty kuleje.
Prześledź również media społecznościowe danego agenta nieruchomości. Sprawdź, jak tam prezentuje się jego biuro, a także jak zaprezentowane są oferty. Ta gałąź marketingu ma ogromne znaczenie w sprzedaży. Dopytaj, czy oferta skierowana jest za pomocą systemu wymiany ofert MLS do innych biur nieruchomości i ich klientów. Nie każdy przecież poszukuje lokalu na własną rękę – coraz częściej zleca cię to specjalistom. Właśnie dlatego oferta musi być przekazywana również innym pośrednikom!
2. Czy współpracuje z agentami i czy Twoja oferta będzie dostępna dla klientów innych biur nieruchomości?
Przygotowana umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości powinna również odnosić się do sposobu działania danego agenta. Koniecznie dowiedz się, czy współpracuje on z innymi pośrednikami. W ten sposób przekonasz się, czy Twoja oferta będzie dostępna dla klientów innych biur. Przy sprzedaży domu, mieszkania czy działki to KONIECZNOŚĆ!
Jak możesz sprawdzić czy Twój przyszły agent nieruchomości jest otwarty na taki rodzaj współpracy? Jest na to kilka prostych sposobów. Przed podpisaniem umowy pośrednictwa możesz go zapytać, czy należy do ogólnopolskiego Systemu Wymiany Ofert o nazwie MLS (ang. Multiple Listing System). Członkostwo w tym systemie jest dobrowolne i odpłatne, ale Tobie (jako klientowi) daje jasny sygnał, że agent nieruchomości lub biuro, z którym masz podjąć współpracę:
- przestrzegają podstawowych zasad etyki zawodu,
- wyrażają odgórną zgodę na to, aby inne agencje należące do tego systemu mogły bez dodatkowej zgody korzystać z ofert posiadanych na wyłączność i tym samym przekazywać je swoim klientom,
- zrobią wszystko, aby szybko znaleźć nowego nabywcę Twojej nieruchomości. Oczywiście agenci stosują różne taktyki, aby zachęcić stronę kupującą do podjęcia pozytywnej decyzji. Jedną z nich jest wynagrodzenie finansowe dla pośrednika, który znajdzie klienta na daną inwestycję, co nierzadko stosujemy. Są to jednak zawsze ustalenia indywidualne.
W naszej opinii zapis o współpracy z innymi biurami powinien znaleźć się w każdym projekcie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.
Oprócz obecności w systemie MLS agent nieruchomości może również wymieniać się ofertami za pośrednictwem mediów, np. Facebooka czy Instagrama, z których i my chętnie korzystamy.
3. Kto za to wszystko zapłaci?
Pomyślałeś pewnie o co chodzi, że niektóre biura nie chcą ze sobą współpracować? Przecież to wydaje się oczywiste, że jeśli mam nieruchomość, a inny agent ma klienta to dla dobra naszych zleceniodawców powinniśmy w pierwszej kolejności liczyć na wspólny deal! Ale nie od dziś wiemy, że jeśli nie wiadomo o co chodzi, to wiadomo, że chodzi o kasę! 🙂
No właśnie! Zanim umowa pośrednictwa na wyłączność zostanie przygotowana oraz podpisana pamiętaj, aby dokładnie spytać ile zapłacisz za usługę sprzedaży Twojego lokalu i czy Twój przyszły agent nieruchomości będzie reprezentował tylko Ciebie jako swojego zleceniodawcę, czy może pobierze też prowizję od strony kupującej? Pamiętaj, wyjątkowo korzystne warunki finansowe w umowie pośrednictwa są już pierwszym, niepokojącym sygnałem. Tania lub co gorsza – darmowa usługa – to zawsze kiepska usługa.
Często biura nieruchomości, aby tylko zdobyć mieszkanie do oferty proponują usługę za przysłowiowy 1% lub wręcz za darmo (co jest nawet niezgodne z prawem i Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami). Jeśli usługa jest tania, to w tej branży na 100% agent, który miałby Ciebie reprezentować, oprócz kiepskiej jakości przygotowania i marketingu oferty będzie liczył na sowite wynagrodzenie od strony kupującej, co za tym idzie nie będzie dobrze reprezentował Twoich interesów.
Jeśli ktoś ma mu zapłacić kilka procent często za sam przywilej kupna Twojej nieruchomości, to oczywistym i logicznym jest, że będzie od takiego agenta oczekiwał pracy na swoją rzecz, a najprościej mówiąc do głównych zadań takiego pośrednika będzie należało zbicie ceny, a chyba nie po to zatrudniasz fachowca mającego pomóc Ci dobrze spieniężyć Twój majątek?
Zaoszczędzisz nieco na usłudze, ale zaręczam, że stracisz o wiele więcej na cenie lub w najlepszym wypadku nie będziesz miał spodziewanego wsparcia w toku negocjacji. W tej sytuacji możesz też zapomnieć, że Twój agent będzie współpracował z innymi biurami. Mając do zarobienia tylko na koszty z racji niskiego wynagrodzenia od Ciebie, nie poświęci prowizji od kupującego, którą miałby zgarnąć ktoś inny. Będzie wolał odrzucać oferty współpracy od innych agentów czekając na klienta indywidualnego, który zapłaci mu dodatkowe wynagrodzenie.
Efekt? Wydłużający się czas sprzedaży, a o niekorzystnym i nieetycznym działaniu na Twoją rzecz nie wspominając. Takie działanie jest dyskwalifikujące i to bezdyskusyjnie!
Oczywiście są różne modele współpracy z klientami i model obsługi dwustronnej jak najbardziej na rynku funkcjonuje i biura z powodzeniem obsługują transakcje pobierając wynagrodzenie z dwóch stron. Ważne jest, aby wiedzieć kto za co zapłaci i jakie będą koszty każdej ze stron.
Wiemy z doświadczenia, że praca na rzecz kupującego często wymaga sporo czasu, nerwów i zachodu, tak więc w indywidualnych przypadkach uzasadnione jest określenie za to wynagrodzenia. W wielu przypadkach Kupujący oprócz samych prezentacji oczekują pomocy przy finalizacji, przygotowaniu umowy przedwstępnej czy protokołów z negocjacji. Oczekują dodatkowych spotkań czy niestandardowych dokumentów lub obsługi potransakcyjnej, jak pomoc w przepisaniu liczników, wykreśleniu hipoteki po poprzednim właścicielu, załatwieniu kwestii urzędowych czy u zarządcy nieruchomości, a także oczekują ubezpieczenia transakcji, czyli krótko mówiąc przeprowadzenia ich za rękę przez cały proces kupna. W takim przypadku zasadne jest podpisanie umowy z kupującym oraz określenie wynagrodzenia za wszystkie wykonane czynności. Ważne, aby było to jasne i klarowne i aby obie strony były świadome kosztów, które będą miały ponieść.
Jak widzicie temat współpracy z pośrednikiem nie jest taki prosty i oczywisty jak mogłoby się wydawać i nie cena usługi, a jej jakość jest tu kluczowa.
Aby znaleźć dobre biuro nieruchomości trzeba zadać sobie trochę trudu i wykonać pewnego rodzaju research spośród wszystkich kandydatów.
Mamy nadzieję, że ten artykuł pomoże Wam wybrać najlepsze biuro nieruchomości z możliwych, pracujące w standardzie premium.
Gdybyście mieli jakieś pytania w tym temacie, doradcy Advestor Premium House są do Waszej dyspozycji.
Agnieszka i Dawid Głowaccy Advestor Premium House
Lider Nieruchomości Otodom 2019 i 2020
tel. 512-566-979
[email protected]
Koniecznie SUBSKRYBUJ nasz kanał na YouTube i zerknij do nas na social media – zobacz jak pracujemy na co dzień:
Youtube
Facebook
Instagram
