Co przyniósł początek roku? Jak wygląda dzisiejsza sytuacja na rynku nieruchomości?
Czy ceny nieruchomości w 2023 roku spadną?Jaki przewidujemy popyt?
O tym w subiektywnym spojrzeniu Dawida, współwłaściciela Advestor Premium House możecie poczytać poniżej.
Początek roku 2023 z pewnością nie należał do spektakularnych jeśli chodzi o zainteresowanie klientów zakupem nieruchomości, choć nie można powiedzieć, że nie działo się zupełnie nic.
Na pewno w dalszym ciągu większość transakcji opierała się na zakupach gotówkowych, ze względu na wciąż słabą akcję kredytową. Niemniej jednak marzec przyniósł lekkie ożywienie i powiew optymizmu. Zarówno w naszym odczuciu, jak i analizując rynkowe dane widać było ożywienie, również jeśli chodzi o zainteresowanie klientów kredytowych, którzy pod koniec kwartału widocznie się uaktywnili.
Zapewne ma to związek z faktem, iż stopy procentowe od jakiegoś czasu zostały niejako „zamrożone” na stałym poziomie, a bufor bezpieczeństwa rekomendowany przez KNF przynajmniej dla kredytów z okresowym stałym oprocentowaniem zmniejszył się o połowę. To przełożyło się na wyższą zdolność kredytową Polaków, która przy całkiem rozsądnych, jak na aktualną sytuację, ofertach kredytów hipotecznych zmotywowała wiele osób do działania w kierunku zakupu. Niemniej jednak wciąż klienci mocno kalkulują i analizują na jakie nieruchomości mogą sobie pozwolić.
W naszej opinii wiele osób, które czekało na to czy ceny nieruchomości spadną zrozumiało, że tak mogą jeszcze długo poczekać i społeczeństwo oswoiło się z aktualną sytuacją zarówno w kraju, jak i za naszą wschodnią granicą.
W ujęciu nominalnym ceny praktycznie zatrzymały się w miejscu, a Sprzedający, tak na rynku wtórnym jak i deweloperzy, chętniej negocjowali i dawali atrakcyjne rabaty, co w porównaniu do sytuacji z ostatnich lat, zwłaszcza w przypadku rynku pierwotnego i tak powinno być sporą pociechą dla aktualnie chcących kupić dom czy mieszkanie.
Natomiast patrząc na ceny mieszkań od strony realnej, to mimo wszystko notujemy spory spadek cen.
Spytacie jak to?
Skoro analizując ceny do poprzednich okresów nie widzimy ich ogólnego spadku, poza niewielkimi korektami, a w niektórych miastach jak np. w zawsze stabilnym Poznaniu odnotowujemy lekki wzrost cen nieruchomości, ja mówię o ich spadku?
Już śpieszę z odpowiedzią.
Słowem klucz jest tu słowo „inflacja” oraz „ogólny wzrost cen towarów i usług”. Patrząc na to jaka jest inflacja oraz jak wszystko wkoło nas drożeje, a przy tym zarobki nie maleją, to zatrzymanie wzrostu cen nieruchomości w ujęciu realnym sprawia, że możemy mówić o co najmniej kilku lub w niektórych sytuacjach nawet kilkunastoprocentowych spadkach cen.
Jeżeli w ciągu roku przy tak wysokiej inflacji nieruchomości nie zdrożały to jasnym jest, że tak naprawdę ich wartość spadła.
Największym popytem wciąż cieszą się mieszkania nieduże 2-3 pokojowe. Oczywiście z jednej strony nadal aktywni są inwestorzy lokujący swój kapitał w nieruchomości, a stosunkowo nieduże mieszkanie najłatwiej jest wynająć.
Z drugiej zaś strony klienci indywidualni chcący zamieszkać „na swoim” wiedząc, że nie będzie ich stać na zakup większego, wygodniejszego mieszkania, jak to było choćby w czasie pandemii, kierują swój wzrok na mniejsze, kompaktowe lokale.
Z racji powracającej wolno do żywych akcji kredytowej wzrasta też zainteresowanie nieco większymi mieszkaniami czy lokalami w tzw. bliźniakach lub szeregowcach, gdzie zdecydowana większość klientów przy zakupie zaciągała kredyt hipoteczny. W naszej opinii ten popyt zdecydowanie wzrośnie w drugiej połowie roku kiedy do głosu dojdzie rządowy program o bezpiecznym kredycie 2%. Analizując założenia programu „Bezpieczny kredyt 2%” ma on w naszej opinii duży sens i jeśli faktycznie będzie ogólnodostępny, to na pewno ożywi rynek tzw. segmentu popularnego i tu matematyka jasno wskazuje na to, że spodziewamy się wzrostów cen.
Dlaczego tak myślimy? Deweloperzy od dłuższego czasu wyhamowali podaż nowych lokali mieszkalnych, co w przypadku wzmożonego popytu może spowodować większą konkurencję między kupującymi. Tego mechanizmu chyba nie trzeba nikomu tłumaczyć.
Na pewno dobrze trzyma się nadal rynek Nieruchomości Premium, gdzie kupujący chętnie lokują pieniądze wiedząc, że tzw. dobra luksusowe ochronią ich kapitał i zawsze będzie na nie popyt.
W przypadku większych domów, zauważyliśmy, że szybciej można teraz znaleźć najemcę na drogą nieruchomość niż kupującego, dlatego niektórzy z naszych klientów zdecydowali przeczekać gorszy okres przeznaczając swoje domy na wynajem. Natomiast ci, którzy chcą sprzedać swoje domy jednorodzinne, muszą liczyć się z dłuższym czasem sprzedaży i większą elastycznością w negocjacjach w przypadku rozmów z potencjalnymi nabywcami.
Podsumowując w naszym odczuciu wiosna nie tylko ociepliła klimat pogodowy, ale widocznie wpłynęła na ocieplenie na rynku nieruchomości.
W drugim kwartale tego roku przewidujemy dalszą stabilizację i „normalność” w relacjach Sprzedający-Kupujący. Patrząc na poprzednie lata wciąż sytuacja jest bardziej korzystna dla nabywców, którzy nadal mogą relatywnie taniej kupić nieruchomość, niż dla Sprzedających, którzy muszą liczyć się z dłuższym czasem sprzedaży i większym buforem negocjacyjnym. Nadal spory wybór ofert i dłuższy czas na decyzję zakupową to kolejny plus dla Kupujących.
I na koniec to na co wszyscy czekają, mianowicie czy ceny nieruchomości w 2023 roku spadną?
W naszej opinii takich przesłanek nie widać. Utrzymujące się wciąż wysokie ceny materiałów, paliw czy energii nie pozwalają na tańszą budowę, ceny usług budowlanych także stale rosną, więc i na tym polu nie ma przestrzeni do oszczędności. Dodajmy do tego drogie i coraz trudniej dostępne działki pod budowę i mamy logiczne wyjaśnienie tej zagadki. Odpowiedzią na to są ceny w nowych inwestycjach wypuszczanych na rynek, żaden deweloper nie schodzi z cenami, a większość wystawia kolejne etapy droższe od poprzednich.
Nie jest to ich wymysł, a zwyczajnie rynkowa kalkulacja opłacalności. Społeczeństwo wciąż dobrze radzi sobie ze spłacaniem drogich kredytów i zwiększonymi kosztami życia, tak więc i na rynku wtórnym nie widzimy wysypu okazji cenowych. Dlatego w naszej opinii ten rok powinien być stabilny cenowo z ewentualnym odbiciem cen być może już w III kwartale.
Pamiętajmy, że jeśli wszystko wkoło drożeje, a średnia płaca jest w dobrej korelacji do średniej ceny m2, nie jak było to w przypadku poprzedniego kryzysu, to przestrzeni na ogólny spadek cen nieruchomości nie widzimy.
Szukasz pomocy w kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości?Potrzebujesz wsparcia w tym zakresie?
Zadzwoń do nas lub napisz. Jeśli uważasz ten artykuł za przydatny, udostępnij go swoim znajomym.
Agnieszka i Dawid Głowaccy Advestor Premium House
Lider Nieruchomości Otodom 2019 i 2020
tel. 512-566-979
[email protected]
Koniecznie SUBSKRYBUJ nasz kanał na YouTube i zerknij do nas na social media – zobacz jak pracujemy na co dzień:
Youtube
Facebook
Instagram
